Iron Mountain正在对其业务进行重大且代价高昂的数字化改革

Iron Mountain(纽约证券交易所代码：IRM)是一个独特的房地产投资信托(REIT)，基本上没有直接的同行。这可能会使分析公司变得困难，但有一些财务真相不容忽视，这些指标表明 REIT 及其股息可能比一些投资者意识到的风险更大。

存储当时、现在和将来

Iron Mountain 的核心业务是存储物理记录。大多数情况下，这涉及银行家将装满文件的箱子放在安全的地方，以便客户可以清理自己建筑物中的空间。这是一项非常棘手的业务，因为大多数公司都不想再次接触他们存储的盒子，直到它们太旧以至于可以合法销毁其中的内容。例如，房地产投资信托公司拿到的箱子平均存放时间为 15 年，公司客户留存率为 98%。

问题是世界越来越数字化，所以纸张不像以前那么重要了。这意味着它的核心业务尽管很棘手，但正在慢慢消亡。

不过，Iron Mountain 的管理层并没有把头埋在沙子里。它正在解决这个问题——建立数据中心。这基本上就是存储的未来，Iron Mountain 希望它可以利用其庞大的 Rolodex 大牌客户。如今，大约 95% 的财富 1000 强企业都在使用其服务。

从表面上看，Iron Mountain 似乎正朝着一条伟大的道路前进，利用其“摇钱树”核心业务为其扩张到一个新领域提供资金。只有一个大问题：REIT 必须以股息的形式向投资者支付大量现金(至少 90% 的应税收入)。在那之后真的没有那么多钱来支付昂贵的过渡费用了。这会全面增加公司的风险。而且，即使它可以将股息削减到 REIT 所需的最低限度，管理层也不愿意削减支付，因为这样做会令投资者望而却步。

股息及更多

因此，该公司正处于重大改革之中，这将最终决定其长期未来。因为它是一个 REIT 并希望避免削减股息，所以它必须寻求资本市场来帮助为这种转变提供资金。债务和股票销售的手段是投资者监控的关键问题。随着股息收益率5.3%，股票销售是有点贵;使用先锋房地产指数 ETF作为代理的REIT 的平均收益率仅为 2.2%。二次发行并不是它筹集现金的理想方式，因为它必须为出售的每一股新股支付股息。

与此同时，铁山的债务相当高。尽管管理层表示其资产负债表处于有利地位，但其近 9.4 的债务权益比率与最大的数据中心 REITs 严重不同步，后者的比率接近 1。建设数据中心是一项成本高昂的工作，但为资产负债表增加更多的杠杆并不是一个令人兴奋的前景。

然而，铁山第三季度的派息率在调整后的运营资金(FFO) 中是相当合理的 70% 左右。调整后的 FFO 指标将一些一次性项目排除在外。保留这些，FFO 缩小到足以将派息率提高到 85% 左右——仍然不可怕，但越来越接近令人担忧的领域。

不过，就其本身而言，派息率并不是那么麻烦。当您加入 Iron Mountain 的杠杆作用及其昂贵(虽然必要)的业务改革时，风险开始变得更加明显。简而言之，如果在 REIT 转型为更加数字化的公司期间出现问题，削减股息将是支撑其财务状况的一种非常方便的方式。这并不意味着会减产，但这里的风险可能比表面上看到的要大。

到现在为止还挺好

鉴于房地产投资信托基金最近的过去，这种分析可能听起来像是小鸡的警告，即天塌下来。但杠杆在很大程度上限制了公司的灵活性，而 Iron Mountain 有很多杠杆——尤其是比它越来越试图效仿的 REITs 还要多。如果一切顺利，公司及其股息可能会很好。然而，如果出现问题，影响可能是迅速而痛苦的。这不是厌恶风险的收入投资者应该忽视的事情，尽管今天 Iron Mountain 的收益率相当慷慨。

如果您决定购买，请确保继续密切关注数字化改造、股息和资产负债表。这三个都是潜在的麻烦点。